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      物业公司估值靠拼爹? 潘军给出了彩生活的突围计划

      (图片来源:全景视觉)

      经济观察网 见习记者 陈博

      “我16年前就说过,社区将是一个比房地产还大的行业。但我们(彩生活)干了16年,还是很小。现在最牛的碧桂园物业(总市值)也不过300亿元左右,是创业8年的小米的十几分之一。”在2018(中国·深圳)社区新物种高峰论坛上,彩生活服务集团(01778.HK,以下简称“彩生活”)CEO唐学斌说,物业管理行业确实很大,但做成功不容易。

      当天,花样年控股集团董事局主席潘军再次表达了对彩生活PE估值太低的不满,“跟同行相比,我认为(彩生活的PE估值)仍然是被低估的。相信两三年以后,你们可以看到彩生活与同行之间真正的比较。”

      登陆港股已满4年,但估值跟不上部分“后来者”,这是彩生活近期屡屡被关注的焦点。

      Wind最新数据显示,上市不足一个月的碧桂园服务(06098.HK)PE值高达68倍,IPO五个月的雅生活服务(03319.HK)PE值也达到61倍,而彩生活目前的市盈率仅29倍。早在今年3月20日的业绩发布会上,潘军就曾表示,彩生活应该是千亿级的公司,而不应该是现在这样的状况。

      年报数据显示,截至2017年底,彩生活合约管理总建面约为4.04亿平方米,由彩生活所管理、提供顾问服务及合作的合约管理总建面达到6.5亿平方米。年内利润由2016年的约2.16亿元上涨到2017年的3.51亿元,净利率约21.55%。整体毛利则增加24.8%至约7.3亿元,毛利率约44.8%。这几项指标,都超过其他港股上市的物业公司。

      “我们的管理面积最大,服务人口也最多,利润表现排在最前面。”潘军称,他问过相关投资者彩生活的价值为何被低估,投资者一致觉得,原因在于彩生活没有一个好的“爹”。彩生活此前举债大量兼并物业公司,而其他物业公司收购的公司都跟背后的“爹”有关系,现在金融市场比较震荡,投资者更关注现金流相对稳定的标的。

      尽管如此,潘军坚持认为,按照传统模式发展的物业公司价值是被高估了,同行80%以上谈的都是如何提升业主的满意度,每年上涨3%物业费,但传统依靠收物业费来发大财的梦想是实现不了的。

      促使潘军抛出这个观点的,是当前绝大多数物业公司所面临的一对根本矛盾——不断上涨的物业刚性成本与难以上涨的物业费。

      潘军对彩生活的定义,既不是物业公司,也不是简单的互联网公司,而是一个基于社区的线上+线下的O2O服务平台型公司。

      这样的O2O服务平台型公司如何变现?唐学斌提到“社区生态体系”的概念,他说,如果要把物业管理行业变成一个赚钱的行业,必须将各种各样的外部资源、外部服务、外部场景纳入社区服务体系中来,共建一个全新的社区生态体系。

      具体到彩生活,唐学斌说,直到今年3月底发布“彩惠人生”,彩生活才找到解决社区物业管理根本矛盾与变现的关键路径。

      彩惠人生是彩生活基于社区的生活服务平台,依托彩之云APP为入口,聚合了社区衣、食、住、行、娱、购、游等供货商、服务商,每期上30款返利产品。其底层逻辑是把传统提供物业管理收取物业费这个最基本的模式,转变成业主通过在“彩惠人生”平台购买商品或服务,可以获得对应额度的物业费减免。

      这其间,“赠送”物业费的主体是与“彩惠人生”合作的供应商或服务商。商家之所以愿意“赠送”,最直接的理由是通过物业管理中的资源——精准业主人群,获得更高效的品牌推广渠道。

      唐学斌举了一个例子,他与品牌商家北极泉老板谈合作,他坚持,北极泉在“彩惠人生”上不能仅通过优惠40%来出售饮用水。业主一旦花60元买一桶水,北极泉就应该赠送60元的物业费。“我真的把北极泉老板说通了。为什么他愿意?因为现在要找到一个真实喝他家饮用水的客户,真的太珍贵了。”

      根据彩生活提供的数据,上线3个月,“彩惠人生”的总用户数达到约61万人,日活跃用户数1万人。总订单数约39.18万单,总成交额达2978万元。上架商品数有743件,其中畅销产品就包括北极泉天然矿泉水、纯棉毛巾礼盒和抽纸。

      唐学斌在这3个月间发现,刚需、高频、笨重、低价这类的商品,直接赠送比半买半送商业效果更好;一些消费升级的商品,比如价值2000元的电动剃须刀,在“彩惠人生”上通过支付2000元赠送1000元物业费的方式,会引发更多业主的购买兴趣。接下来,“彩惠人生”可能会大量和商家合作一些消费升级的产品。

      截至7月5日,“彩惠人生”共为1420个小区的5.6万个家庭赠送了1328万元物业费。

      通过减免物业费这一动作,唐学斌称,物业公司与业主之间的关系发生重构,物业公司由原来的催收物管费转变成服务业主,从而与业主建立长期的亲近关系。

      也正因此,物业公司可以重新获得物业费的定价权,“即使把物业费抬高一点,比如由原来的1块钱涨到2块钱,但最后我们还是可以帮业主免掉。”唐学斌表示,“彩惠人生”上线以来,凡是通过这个平台赠送物业费的小区,平均都涨了10%的物业费。

      不过,潘军同时强调,彩生活未来的盈利增长,不是依靠物业费的上涨。“哪怕我把物业费全部变成彩生活的收入,全部变成利润,彩生活也是没有价值的公司。”

      潘军打的另外一个如意算盘是,如果将社区中的每个家庭服务好,盈利的想象空间会更大。当业主与彩生活达成完全的信任关系,社区里面的所有资产价值都会持续增长。

      唐学斌说,比如房子,只要不盖新房子,旧房子以后要升级改造,这是一笔大生意;比如车子,现在彩车位卖得多好,业主一个月对车位的需求量可能是成千上万个。

      这意味着,彩生活最终的盈利点并不是商品,亦不是服务,而是通过实现与社区业主近距离多场景的沟通互动,覆盖社区资产的增值空间。

      为了达成这一目标,唐学斌甚至宣布,彩生活未来三年不会在“彩惠人生”平台上面赚一分钱,全部让利给业主减免物业费,“把这件事干好了,什么都有了。”他说道。

      谁在欧洲买房

      (图片来源:全景视觉)

      经济观察报 记者 张文扬 杨可(化名)在深圳一家科技公司工作。过去几年的海外工作经历,为他积累了一些海外资金,他把主意打到了海外购房这条投资路上。向中介咨询多次,他了解到:美国房产太贵,东南亚房产太近,欧洲房产听起来倒是蛮有格调,而且买得起。

      与杨可类似,不少中国的中产阶层,目前正面临着投资理财的新局面:手中的余钱,既买不了北上广深的房子,存钱又不太划算。你大约可以从北上广深等一线城市的写字楼里找到他们的模样——从事金融、高科技等行业,具备投资意识,且不会将目光局限于国内。欧洲房产是他们眼中的“香饽饽”。

      另一类人群则是留学生家长。一些家中财力尚足的欧洲留学生家长可能会出于方便、安全或者投资的角度,为孩子购置学校附近的房产;等孩子毕业后,不管是将房子继续出租赚取租金“回本”、还是将房子在行情好的时候转手卖掉,都不失为一种投资手段。他们的眼光大多数聚集在英国、德国、法国等留学生较多、投资环境较为安定、财产安全系数高的国家。

      英国留学生做房东

      为千万留学大军中的一员,就读于英国普利茅斯大学的本科生杜闵婕(化名)在出国前就曾听父母算了一笔账:反正都要在学校附近租房子,既然家里还有闲钱,为何不直接买一套?

      杜闵婕当时并没有在意。那时候,她对父母的“异想天开”嗤之以鼻。她只是一个学生,对英国的房市并不了解,父母更是连英文都说不利索,买房谈何容易。大多数的留学生们选择住学校宿舍,因为这样相对方便、包水电网费等。但是在普利茅斯,情况又略有不同:宿舍在海边,学校却在市中心,上学并不方便,杜闵婕选择了与几个同学一起在学校附近找了套房子合租。

      在普利茅斯,租房并不便宜,一个15平米的独立房间租金约合人民币5000元,大一点的房间更贵,一个26平米的整租房间约合人民币8000元,即便是这样也一房难求。求学第一年,杜闵婕遭遇了种种租房困境:除了房租租金偏高以外,房屋出了问题后,房东经常拖延修理;同住的室友过于吵闹,严重影响其他人的休息和学习。

      杜闵婕开始接受父母的建议,决定在普利茅斯买房。要考虑的因素很多:购房手续,交税,房子位置、面积、是否永久产权等,此外,还要考虑当地犯罪率、当地居住人群是否复杂等等。2016年,资金管制并不严格,杜闵婕的父母拿出了100多万人民币,为女儿在学校附近的白人区全款购置了两室一厅的房子。

      杜闵婕从留学生摇身一变成为房东。剩下的几年,杜闵婕将另外一间卧室租给了她的同学,收来的租金成了她的生活费。2018年,她到伦敦读金融硕士,房子就彻底租出去了。她打算着,如果能在伦敦找到工作,就把房子卖了,到伦敦购置新的房产。

      伦敦又是另一番天地。再次购房的杜闵婕对于伦敦的房产也有自己的盘算。同样的价钱,在伦敦2区可以买个小户型,在6区可以买大户型,但她会选择买小的:“位置最重要,只要地点好,再小再破都行。”

      英国是中国人在欧洲的传统购房目标国。全球海外房产网站居外网董事CEO罗雪欣对经济观察报记者介绍,英国的询盘量远比德国、法国加起来还大;中国买家在英国的购房原因中,教育因素占11.2%,为英法德三国中最高;投资型房产也最高,超过了自住。

      英国脱欧对于房产的影响曾让杨可心生犹豫。不过从市场来看,2018年,经历了脱欧阵痛后,投资者稳定情绪,英国房市开始回暖。据罗雪欣介绍,买房客赴英国购房的高峰期是2016年底和2017年上半年;2017年底开始跌入低谷,2018年又开始攀升。杜闵婕不知道的是,当年的她“天时地利人和”,正赶上了一波英国购房潮。

      从未谋面的房子

      上海金融从业者王蕾颜(音)从未亲眼看到过自己那间小小的、位于德国柏林市中心的房子——尽管她拥有这套28平米的房产已经四、五年了。她也从没见过自己那位从上一任房东继承而来的意大利籍的房客,一切都有托管机构在打理。她更不会说德语,房产中介都要靠英语邮件联系。事实上,王蕾颜只见过两次她的房产中介,第一次见面是陪着前男友去德国买房,第二次见面就是自己要买。

      这种托付一切的底气源自多年前的经验。2012年,王蕾颜的美国男友在柏林的时候,发现柏林的房价相比美国“便宜到难以想象”,正好手头有一些现金,就着手买了一套房子。王蕾颜陪着他走完了整个操作流程,对于怎么以外国人的身份买房、怎么找中介、律师等,已经非常清楚了。

      与一般的投资客不同的是,王蕾颜的房产投资充满着偶然。2014年,王蕾颜在上海工作,手头有五六十万人民币。她回忆说:“由于在金融机构工作,投资股票有一些限制,干别的又干不了,我就想到也去柏林买个房子。”虽然当时的房价与2012年相比,已经看到了涨幅,但在王蕾颜看来,价格依然是便宜的。那一年,她与朋友到欧洲度假,把柏林定为最后一站,找了当时的中介和律师,签了律师的委托函、提供了护照复印件,此后就全权托付律师,再也没去过柏林。